マイホームはできるだけ長い間、快適で美しい状態を保ちたいものです。そうした願いから、近年は長期優良住宅と呼ばれる制度に注目が集まっています。長期優良住宅は、長く快適に暮らしていけることに加えて、節税や住宅ローンにもメリットがあります。今回は、そんな長期優良住宅のメリット・デメリットをご紹介します。

長期優良住宅とはどのような家を指す？

長期優良住宅とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準を満たした住宅です。この法律は2009年（平成21年）から施行されています。従来の作っては壊すスクラップ＆ビルド型の建築状況から、良いものを作って長く大切に使うストック活用型への転換と、長期に渡って住み続けるための措置が講じられた優良な住宅を普及させるのが目的となっています。最近、耳にすることが多い「SDGs」の住宅建築への施作ともいえるでしょう。

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅の認定基準は、大きく分けて9項目あります。数世代が住み続けられる劣化対策、耐用年数が短い配管の維持管理・更新の容易性、建物の点検・補修に関する維持保全計画を主体として、大地震にも耐えられる耐震性、高い性能を持つ断熱材などを備えた省エネルギー対策も認定基準に含まれています。

一戸建てだけでなく共同住宅にも適用されるので、快適に暮らすために必要な居住環境への配慮や住戸面積、ライフスタイルや住む人に合わせられる可変性、高齢者等対策も認定基準となり審査があります。また、2016年（平成28年）からは新築以外に、リフォーム（増改築）も対象に認定を受けることができるようになりました。

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅は一般的な住宅にはない、長期優良住宅ならではのメリットがあります。

省エネでエコ&快適な住宅

長期優良住宅の最も大きなメリットとしては、省エネルギー対策を施すための「断熱性能」が高いことが挙げられます。断熱性能が高いと年間をとおして室内の気温を安定させやすく、少ない光熱費で夏は涼しく、冬は暖かく過ごすことができます。家の中の気温が安定しているとヒートショックによる健康被害も起こりにくくなりますし、何より快適な暮らしを手にすることができます。目に見えるメリットではありませんが、家族が健康に暮らせるのは嬉しいですね。

減税措置が受けられる

反対に、長期優良住宅の目に見えるメリットとしては税金の控除、低金利の住宅ローンでの支払い、保険料の減額などがあります。所得税における住宅ローン控除では、最大で13年間、年末時点での住宅ローン残高の1％が所得税から控除されます。消費税10％以上で住宅を購入した場合は最大13年間、それ以外は10年間です。対象となる住宅ローンの上限額は一般住宅が4,000万円に対して、長期優良住宅は5,000万円と優遇されています。

仮に上限まで住宅ローンを借りて、それぞれ10年間で返済した場合、最大で120万円ほどの差が生まれます。住宅ローンを利用しなかった場合も「投資型減税」を受けることができます。投資型減税とは「長期優良住宅を建てるためにかかった掛かり増し費用の10％が所得税から控除される制度」です。控除対象の限度額は650万円、したがって最大控除額は65万円になります。住宅ローン控除と異なり投資型減税は1回のみの控除です。投資型減税は仕組み上、住宅ローン控除との併用はできませんのでご注意ください。

不動産取得税も減税され、控除額が一般住宅の控除額は1,200万円までですが、長期優良住宅は1,300万円までです。固定資産税評価額が同じ3,000万円として、不動産取得税を比較すると約3万円の差があります。毎年、発生する固定資産税も新築の場合は1/2に減額されますが、対象の期間も戸建ての一般住宅ですと3年間ですが長期優良住宅は5年間に延長されます。所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が引き下げられます。

住宅ローンにも金利優遇あり

減税や控除は期間が決まっていますが、住宅ローンにも金利優遇がありフラット35や、より条件がよくなるフラット50などの長期固定金利の住宅ローンも対象となりますので、よりメリットのある無理のない支払い計画を立てることができます。万が一のための保険も割引が受けることが可能で、地震保険では20%の割引率が適用されます。また、地域型住宅グリーン化事業の補助金制度が利用できることもあります。

長期優良住宅のデメリット

メリットが多い長期優良住宅ですが、デメリットもあります。

着工までの期間が長くなる

建築を着工するには通常の住宅よりも1週間～1か月、場合によってはそれ以上時間がかかる場合があります。これは、所管行政庁（建築確認申請を行う公共団体）による長期優良住宅の認定をもらってから着工する必要があるためです。

申請・審査費用がかかる

また、申請・審査に費用が必要になります。所管行政庁によって差がありますが、おおよそ5～6万円です。実際の申請は住宅建設会社や工務店に作成してもらうため手数料も必要になってきます。こちらも業者での差はありますが合計すると20～30万円程度かかるのが一般的です。

定期点検が必要

長く住むことを前提としているので建築・入居後も定期点検が必要です。認定基準には維持保全も含まれているため、建築前に提出した維持保全計画に従って点検し、必要に応じて修繕をすることが必要になってきます。維持保全を怠った場合、認定を取り消されることもあるので注意が必要です。

また、実施した点検などの履歴を残しておかなければいけないのも手間になってきます。建築のコストも割高になってくることをデメリットとするかですが、実際のところ一般的な住宅と比べると構造部材や住宅設備をグレードの高いものを使うことになるのが理由です。グレードの低いものを使うことで快適に住める期間が短くなることもあるため、これは一概にデメリットとはいえないでしょう。

本記事では、新築の一戸建てを中心にまとめてきましたが、長期優良住宅は集合住宅やリフォームにも適用できる制度となっています。気になる方は建築会社に問い合わせてみましょう。

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